Gewerbemietrecht: So unterstützt Du Deine Kunden in der Krise

Durch die Anordnung von Betriebsschließungen und -einschränkungen aufgrund der derzeitigen Coronalage kam und kommt es zu erheblichen Problemen bei gewerblichen Mietverhältnissen. Die Frage, ob eine Anpassung des Mietzinses bei Gewerberaummieten aufgrund der behördlich angeordneten Betriebsschließungen und -einschränkungen stattzufinden hatte, war bis Ende letzten Jahres kaum bis gar nicht beantwortet.

Die Folge sind weiterhin erhebliche finanzielle Belastungen für Deine Gewerbekunden. Bei einem Worst-Case-Szenario droht sogar die Betriebsaufgabe oder Insolvenz! Dadurch folgt womöglich auch die Kündigung weiterer Versicherungen (Altersvorsorge etc.), da die Liquidität Deines Kunden aufgrund der fortlaufenden Pachtzahlungen nicht mehr gegeben ist. Das bedeutet auch für Dich: Stornogefahr!

Bis Dezember 2020 war die Rechtsprechung auf der Seite des Vermieters, aber noch mit dem letzten Tag des vergangenen Jahres wurde das vollständig gekippt. Aber wissen das Deine Gewerbekunden?

In diesem Blogartikel erklärt unser Gastautor und WIFO-Anwalt Dr. Alf Gabelmann nachfolgend, was sich geändert hat und wir zeigen Dir, wie Du mit einem Tipp die Existenz Deiner Kunden retten und Dich als Kümmerer hervorheben kannst.


Gewerbemietrecht: Welche Änderungen haben sich ergeben?

Von Rechtsanwalt Dr. Alf Gabelmann:

Seit dem 31.12.2020 gilt nun eine gesetzliche Regelung, nach der ein sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage bei coronabedingten Betriebsschließungen sowie (erheblichen) Betriebseinschränkungen vermutet wird.

Zunächst das Wichtigste auf den Punkt gebracht: Der gewerbliche Mieter kann nun u.U. die Miete anpassen und u.U. auch fristlos kündigen.

Wer kann eine Anpassung der Miete beanspruchen?
  • Alle Betriebe, die von Betriebsschließungsanordnungen betroffen sind.
  • Alle Betriebe, die von Betriebseinschränkungsanordnungen betroffen sind (z. B. Läden, deren Kundenzahl begrenzt wurde; Hotels, denen touristische Beherbergungen verboten wurden; Kinos und Theater, die nur einen Teil ihrer Plätze besetzen durften).
  • Auch muss der vermietete Raum von der Betriebsschließung oder -einschränkung betroffen sein. D. h. eine Hotelkette kann z. B. keine Mietminderung für ihre Zentrale geltend machen, sondern nur für die einzelnen Hotels.
  • Betriebe, die nur mittelbar von Betriebsschließungsanordnungen betroffen sind (z. B. Hoteldienstleister, Messedienstleister usw.) scheinen nicht erfasst zu sein.
  • Hier werden sicherlich noch einige Streitigkeiten auftreten, wenn z. B. keine Betriebsschließung angeordnet wurde, aber trotzdem das Gewerbe faktisch untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde. Aber nach dieser neuen gesetzlichen Regelung scheinen solche Auswirkungen von Corona nicht gemeint zu sein, sondern wirklich nur direkte Schließungs- und Einschränkungsanordnungen.

Um wieviel kann die Miete angepasst werden?
  • Das wird einer Einzelfallentscheidung der Gerichte überantwortet sein.
  • Es lässt sich aber bereits als grobe Leitlinie sagen: Je höher Ihr unternehmerischer Schaden oder Bedrängnis aufgrund der Betriebsschließung ist (wobei alles zu beachten ist, d. h. Ihr früherer Umsatz und Gewinn, Ihre Fixkosten, von denen Sie sich nicht befreien konnten, Alternativen, die Sie sich gesucht haben, staatliche Hilfen, die Sie erhalten haben etc. pp.) und je mehr die hohe Miete dafür verantwortlich ist, dass Ihre Bedrängnis sich verschärft, desto höher wird die Mietminderung wahrscheinlich ausfallen.
  • Möglicherweise wird es auch umgekehrt eine Rolle spielen, wie sehr den Vermieter die Mietanpassung in wirtschaftliche Bedrängnis bringt.

Kann ein Mietvertrag auch außerordentlich gekündigt werden?
  • Dies wird meiner Einschätzung nach nur als „letztes Mittel“ möglich sein, wenn Mietanpassungen – u.U. auf 0 – zu keinem sachgerechten Ergebnis führen, und wird meines Erachtens eine endgültige Betriebsaufgabe aufgrund der coronabedingten Schließungsanordnungen voraussetzen.

Ab wann gilt die Regelung?
  • Die Regelung gilt jedenfalls für Betriebsschließungen und -einschränkungen ab dem 01.01.2021. Es ist aber noch ungeklärt, ob sie auch für Betriebsschließungen und -einschränkungen bis zum 31.12.2020 gilt.

Was ist mein Rat?
  • Wenn Sie als Mieter zu den o.g. Fallgruppen gehören, versuchen Sie zunächst, eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen.
  • Vermietern ist zu raten, sich hier solidarisch mit ihren Mietern zu zeigen. Natürlich sollten Sie sich nachweisen lassen, welchen unternehmerischen Schaden Ihr Mieter tatsächlich erlitten hat. Aber Sie sollten hier nicht versuchen, auf Kampf zu schalten. Ihr Mieter verdient hier Ihre Solidarität.
  • Ein Gerichtsverfahren zu führen, kann sehr aufwändig sein, da es u.U. sehr viel darzulegen und zu beweisen gibt. Insofern rate ich hier Vermietern und Mietern, in erster Linie ohne gerichtliche Hilfe eine Lösung zu finden, die sachgerecht ist und mit der beide (über-)leben können.
  • Gerne bin ich bereit, Sie hier zu beraten, welches Vorgehen Sinn macht und auf welche Mietminderung man sich sinnvollerweise einigen könnte, führe natürlich auch die entsprechenden Verhandlungen mit der Gegenseite für Sie und vertrete Sie vor Gericht, wenn keine Einigung erzielt werden kann und Sie sich zu einem gerichtlichen Vorgehen entschließen.


Die Regelung erleichtert so zwar eine Mietanpassung im Gewerberaummietrecht erheblich. Von manchen Gerichten wurde ein Wegfall der Geschäftsgrundlage bei coronabedingten Betriebsschließungen und -beschränkungen nämlich zuvor kategorisch verneint, und das wird wohl nicht mehr möglich sein. Nach dieser neuen Regelung hat der Mieter erst einmal das Anpassungsrecht auf seiner Seite.

Aber dass aufgrund der neuen Regelung erhebliche Mietanpassungen von den Gerichten mehr oder weniger „durchgewunken“ werden, ist nur in ganz klaren und eindeutigen Fällen zu erwarten. In den meisten Fällen wird es meiner Meinung nach umfangreicher Darlegungen seitens der Parteien bedürfen und viele Umstände gegeneinander abgewogen werden.

Da Gerichtsverfahren, die sich auf die coronabedingte Anpassung der Gewerberaummiete beziehen, beschleunigt betrieben werden müssen, wird es bald sicher eine Reihe Gerichtsentscheidungen geben, die einen besseren Anhalt bieten, worauf es bei der Mietanpassung ankommt und wie hoch diese in welchem Fall ausfällt.

Wir danken unserem Gastautor und Rechtsanwalt Dr. Alf Gabelmann für seine fachliche und erklärende Unterstützung zur Änderung des Gewerbemietrechts! Damit aber Deine Gewerbekunden überhaupt von Ihrem neuen Recht Anspruch nehmen können, müssen auch sie über die Änderung des Gewerbemietrechts Bescheid wissen!


Beratung zum Gewerbemietrecht: Was Du für Deine Kunden tun kannst

Deine Kunden, Kleinstunternehmer und KMUs, haben vermutlich keine eigene Rechtsabteilung. Sie wissen somit erst gar nicht, dass sie derzeit Miete für einen durch den Lockdown (teilweise) betroffenen Betrieb bezahlen, ohne das letztendlich tun zu müssen. Wenn ein Gewerbebetrieb von Corona betroffen ist, sollte man JETZT die Mieterrechte auf Miet-/Pachtkürzung durch einen Anwalt konkret prüfen lassen!

Achtung: Du als Versicherungsmakler darfst am Ende des Tages natürlich keine Rechtsberatung geben. Aber einen Tipp und Empfehlungen für einen Anwalt bei weiteren Mietrechtsfragen.

Mit solch einem kleinen Tipp zur rechtlichen Aktualisierung und einer Anwaltsempfehlung kannst Du womöglich die Existenz Deiner Gewerbekunden retten! Auch empfiehlt sich, Deine Kunden für zukünftige Fälle dringend auf den Abschluss eines Mietrechtsschutzes hinzuweisen. Mit einer solchen proaktiven Info sorgst Du natürlich auch für mehr Vertrauen auf Kundenseite. 1:0 für den Makler!


Fazit

Kontaktiere Deine Kunden, die von der neuen Regelung des Gewerbemietrechts profitieren könnten! Ein simpler Tipp über die bloße Existenz dieser rechtlichen Änderung und/oder einer (Anwalts-)Empfehlung, wohin sich Dein Kunde für weitere Informationen wenden können, genügt. So zeigst Du nicht nur, dass Dir Deine Kunden am Herzen liegen und Du selbst top informiert bist, sondern festigst auch Deinen Stand als Vertrauensperson, die Du als Versicherungsmakler und -vermittler bist.


Tipp: Eine juristische Beratung ist das A und O! Versicherungsmaklerpools mit Hauskanzleien können auf wertvolle Symbiosen zurückgreifen und bieten Kooperationen und Sonderkonditionen für Ihre Panter. Wenn Du als WIFO-Partner an einem beratenden Erstgespräch interessiert bist, kannst Du Dich hier über unsere Hauskanzlei informieren.

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